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世茂联手福晟,一个房地产新品牌诞生,千亿旧改资源如何消化?

时间:2020-01-15 16:35:35  来源:商盟  作者:小善

  原标题:地产并购模式升级!世茂联手福晟,一个房地产新品牌诞生,千亿旧改资源如何消化?

  传了近一个月的世茂收购福晟的消息终于官宣。

  1月13日下午,世茂集团与福晟集团举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。这也是双方达成战略共识之后首次在公开场合正式发声。

  不过,针对此前“收并购”的说法,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在发布会开始就明确表示:“这次双方是全方位的战略合作,不是大家说的谁收购谁,谁合并谁。”

  因此,整场发布会对于外界关注的并购项目数量、交易金额等关键信息没有任何透露。主要是宣布,双方将联合打造“世茂福晟”新平台,福晟今后所有的项目都会用“世茂福晟”这个品牌。

  许世坛认为,未来地产除了“大鱼吃小鱼”或者“大鱼吃大鱼”等传统的收并购外,还有一个新的出路是建立一个合作共赢新平台。

  在许世坛看来,与福晟的合作,除了看重福晟的施工企业能够弥补世茂在产业链上没有做到闭环的短板外,还看重福晟的旧改资源能够弥补世茂在旧改方面的短板。

  不过,有业内人士认为,当下市场的旧改项目拆迁难度较大,虽然旧改表面的利润率更高,但各种不可预知的开发周期与资金成本风险更大。

  联合打造“世茂福晟”新平台

  1月13日下午,世茂集团与福晟集团举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。这也是双方达成战略共识之后首次在公开场合正式发声。

  不过,针对此前的“收并购”说法,许世坛强调,这次双方是全方位的战略合作,不是大家说的谁收购谁,谁合并谁。双方将联合打造“世茂福晟”新平台,福晟今后所有的项目都会用“世茂福晟”这个品牌。新平台将由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼带领新的团队专门操盘。

  许世坛还表示,在福州,世茂销售是第一名,但在福州市区,世茂销售是第二名,第一名是福晟。现在第一、第二整合在一起,应该会更加强大。

  对于此次战略合作的原因,许世坛表示,全产业链是今后房地产行业的一个趋势,也是今后一个重要的核心竞争力。福晟集团是一家综合企业,其施工企业补了世茂在产业链的短板,而且其旧改规模很大,在福晟一千多亿的可售资源中,旧改金额大概有三四千亿,在大湾区也有很好的资源,世茂希望通过这个平台弥补这些短板,整个合作一定是1+1>2的。

  福晟集团董事长潘伟明也表示,福晟在大湾区和郑州都有较好的土地储备,未来,双方将在房地产开发、建筑施工、旧城改造、物业管理等领域全面的新的合作。

  实际上,去年10月,就有福晟集团申请破产和裁员50%的传闻出现。12月传出世茂拟收购福晟项目资产包的消息。今年1月10日,世茂与福晟举行战略合作签约仪式。有媒体报道称,接近交易的知情人士透露,此次合作不仅限于房地产开发项目收购,还涉及公司股权层面合作,但此次签约暂不涉及第三方。

  1月13日澎湃新闻报道称,福晟与世茂将联合东方资产成立一个新的地产运作平台,此次三方的股权比例大致为4:4:2。交易的项目个数大约为70多个。世茂集团从该笔交易中可获得大约2500亿元左右的货值。目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工,最终福晟将只留下约三分之一的员工。

  对于外界关注的合作股权比例及收购项目数量等关键信息,许世坛在会后接受媒体采访时表示,世茂是上市公司,福晟集团大部分资产没有上市,有一小部分项目在上市公司,上市公司需要等到很多手续,在尽职调查与债务重组结束后才能披露。因为是全方位的合作,所以合作项目数量要比报道的多。另外,股权方面主要还是世茂和福晟,由世茂操盘。

  许世坛还表示,福晟之前的问题可能是短期流动性问题,世茂会配合金融机构帮助福晟把短债换成长债,降低融资成本,把一些刚需盘升级成改善性项目,卖出溢价。

  旧改土储能否贡献可观货值?

  在许世坛看来,与福晟的合作,除了看重福晟的施工企业能够弥补世茂在产业链上没有做到闭环的短板外,还看重福晟的旧改资源能够弥补世茂在旧改方面的短板。

  “福晟的旧改资产利润很高,旧改也是世茂最弱的。举例子说,世茂有一万多亿的土地储备,在全国前十房企中,应该排第7、第8。但是如果说旧改,可能要排到20名以后,我们自己的旧改大概在1000亿的资源以内,但是如果加上福晟的4000亿,我们可能就是前5、前6名了。”许世坛在会后接受媒体群访时说。

  据潘伟明介绍,福晟现在在大湾区大概有建筑面积达一千万平方米的旧改项目,其中,深圳前海有个项目150万平方米。“昨天(1月12日)项目年会时当地的村民代表来了2000多人,摆了238桌的宴会,村民知道我们跟世茂合作的消息都很开心,也都来敬酒。因为这个项目签约三四年,拆迁所需要的资金比较大,他们村民怕做一半做不下去。不过,这个项目确实好,项目周边的住宅现在卖到15万元/平方米,商业写字楼卖10万元/平方米,我们150万平方米到底有什么样的价值?所以那是以后未来前海重要的项目,这个项目将来也会跟世茂合作,我们在大湾区,包括以后广州的南沙、荔湾、东莞、深圳,我们这些旧改资源全部都拿出来。”

  吕翼也表现出对这些旧改资源未来的信心,他说:“未来在湾区就像潘董说的一个片区一千多亿的旧改,再加上世茂几千亿,福晟在整个湾区旧改几千亿,我们是一个万亿级的想象,在福建就空前强大。”

  不过,中原地产首席分析师张大伟并不看好福晟的这些旧改项目。在他看来,旧改的土地和货值没有任何关系,旧改只是毛地,开发商需要走通的流程非常复杂。对于房企来说,大部分企业更愿意做招拍挂的净地,虽然旧改表面的利润率更高,但旧改各种不可预知的开发周期与资金成本风险更大。优质旧改项目已经经过这么多年的开发消耗完毕,当下市场再存在的旧改项目基本都属于拆迁难度最大的项目。

  “福晟的旧改属于突击拿地,而且对于大湾区旧改来说,基本都是少数几个本地企业相对熟悉流程熟悉区域市场,再进入的企业很少有能走通旧改拿地这一步。”张大伟说,所以对于旧改来说,大部分企业无力问津。

  在房企2019年度销售额排名中,世茂跻身十强,位居第9,销售额达到2600.7亿元,同比增长率达到48%,是十强中增速最快的。而根据某第三方研究机构的排名,福晟2019年全口径销售额为630.2亿元,排名55位。

  对于世茂的较快增速,许世坛认为,除了基数小,主要原因是去年世茂做了很多平台整合。在他看来,跟泰禾、粤泰等很多合作不是传统的收购,因为是双赢的,而且双方还持有股份,只是世茂来操盘、入账,世茂会占比较大的股份。

  许世坛强调,世茂的合作方式与其他收购不一样,其他收购就是“我把你吃了就没了”,而世茂福晟是一个独立经营的团队,会做强做大。“未来地产除了我们之前说的‘大鱼吃小鱼’或者‘大鱼吃大鱼’等传统的收并购外,实际上将来还有一个新的出路,就是建立一个合作共赢新的平台。”他说。

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